BPH Nieruchomości [BPHFIZSN]

TFI, PTE i inne...
ciułacz
Młodszy chorąży
Posty: 550
Rejestracja: 02 lis 2006 08:14
Lokalizacja: Wrocław

Postautor: ciułacz » 06 lut 2010 09:23

Takie dostałem wyjaśnienie z BPH. Wydaje mi się że
generalnie chodzi o stosunek zadłużenia które już przekroczyło 62%.Czyli wartość aktywów wynosi 1 053 000 000,7-62%=400 000 000/3 408 627 certyfikatów daje nam te 117,94 zł

Fundusz BPH FIZ Sektora nieruchomości jest funduszem zamkniętym, którego wyłącznym przedmiotem inwestycji są nieruchomości komercyjne. Zgodnie z zapisami prospektu informacyjnego fundusz nie może lokować aktywów w inwestycje pośrednie takie jak akcje przedsiębiorstw z rynku nieruchomości, czy też innych agresywnych instrumentów finansowych poza zakupem faktycznych nieruchomości. Stąd wyniki funduszu są bardzo mocno skorelowane z kondycją rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Skutkiem trwającego od ponad dwóch lat spowolnienia gospodarczego wyceny nieruchomości, ale też co istotne stawek najmu na rynku, uległy obniżeniu co skutkuje obniżeniem wyceny certyfikatu. W dalszej treści niniejszej wiadomości załączam wyjaśnienie jak przeprowadzana jest wycena aktywów w funduszu oraz w jaki sposób obliczana jest cena certyfikatu.

Wyniki inwestycyjne


Na dzień 31 grudnia 2009 wycena certyfikatu była równa 117,94zł. Osiągnięta stopa zwrotu od początku działalności funduszu do dnia 31.12.2009 wynosiła 21,59%. Sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych po niepewnych dwóch latach stabilizuje się i mamy nadzieję, że w okresie do końca trwania funduszu pozwoli osiągnąć satysfakcjonującą wycenę certyfikatu. Fakt wystąpienia gorzszego okresu na rynku nieruchomości był głównym argumentem przy podejmowaniu decyzji co do długości trwania funduszu. Wierzymy, że okres ośmioletni pozwoli przezwyciężyć dekuniunkturę i mimo poważnej sytuacji na rynku osiągnąć atrakcyjną stopę zwrotu. Obecnie fundusz prowadzi działalność inwestycyjną w profilu umiarkowanym ryzyka.


Wycena nieruchomości FIZ Sektora Nieruchomości


Kwartalna wycena portfela nieruchomości dla celów określenia wartości certyfikatów FIZ Sektora Nieruchomości przeprowadzana jest przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Standardami Wyceny. Z uwagi na fakt, iż nieruchomości znajdujące się w portfelu generują dochód z tytułu najmu powierzchni ich wartość określona została w podejściu dochodowym przy zastosowaniu techniki dyskontowania strumieni pieniężnych.

Biorąc pod uwagę specyfikę portfela nieruchomości Funduszu wyceniający przyjmuje następujące założenia metodologiczne:

· Projekcja przepływów finansowych ma miejsce w horyzoncie 5-letnim;
· Stopa dyskonta dla strumieniu dochodów czynszowych ustalana jest metodą premii za ryzyko i uwzględnia ryzyko rynkowe(1 w okresie analizy oraz specyficzne dla danej nieruchomości(2, a stopa wolna od ryzyka bazuje na stopie zwrotu z 10-letnich euroobligacji(3 publikowanych przez serwis Reuters;
· Wartość rezydualna nieruchomości bazuje na stopie kapitalizacji szacowanej w oparciu o analizę porównywalnych transakcji na rynku(4;
· Występujące przewalutowania dokonywane są w oparciu o średni kurs wymiany publikowany przez NBP z dnia wyceny.


Dla celów przeprowadzenia projekcji przepływów finansowych wysokość przychodów z nieruchomości określona jest na podstawie warunków najmu obowiązujących umów natomiast po ich rozwiązaniu bazuje na założeniach wyceniającego odnośnie przyszłych przychodów z najmu. Prognozowana kwota rocznych dochodów ustalana jest przy uwzględnieniu następujących parametrów:

· Stawek najmu dla porównywalnych obiektów;
· Okresu niezbędnego do zabezpieczenia nowego najemcy;
· Okresu obowiązywania nowych umów najmu;
· Wszelkiego rodzaju zachęt dla potencjalnych najemców obejmujących zniżki/zwolnienia z płatności czynszu, partycypacja wynajmującego w kosztach aranżacji powierzchni najemcy itp.;
· Prognozy odnośnie indeksacji stawek czynszu;
· Koszty związane z komercjalizacją dostępnej powierzchni.


Wycena nieruchomości a określenie wartości certyfikatu

W celu określenia wartości certyfikatów wycena nieruchomości (aktywów) pomniejszana jest o wycenę zobowiązań kredytowych (pasywów). Na koniec IV kwartału 2009r. stosunek zobowiązań kredytowych do wartości nieruchomości (LTV) wyniósł 62%. Oznacza to, że 62% wartości nieruchomości jest zabezpieczona przed ryzykiem zmiany kursu walutowego. W związku z powyższym kwota 38% wartości nieruchomości podlega wahaniom związanym z poziomem kursu walutowego.

Komentarz zarządzającego do wyceny z dnia 31 grudnia 2009 roku.


laslas1
Starszy sierżant
Posty: 87
Rejestracja: 27 paź 2007 20:35

Postautor: laslas1 » 06 lut 2010 12:19

. W związku z powyższym kwota 38% wartości nieruchomości podlega wahaniom związanym z poziomem kursu walutowego.

Komentarz zarządzającego do wyceny z dnia 31 grudnia 2009 roku.
1. Czy ktoś wie jak to jest w przypadku arki , ile procent podlega wahaniom związanym z poziomem kursu walutowego.

2.A tak na marginesie, to te fundusze nier. mają takie koszta
że nie opłaca się w nie inwestować na etapie emisji.
dla Arki
samo wynagrodzenie dla towarzystwa
2007 40mln zł
2008 20mln
w przeciągu 8 lat uzbiera się tego sporo.
Można podejrzewać że pozostałe koszta jak budowa, remonty... mogą być
też zawyżone, w końcu fundusz zapłaci.
W praktyce co zarobią na najmie to sami przejedzą.
ps
A gdzie się schował Bogdan ekspert od kursu BPH nier.

ciułacz
Młodszy chorąży
Posty: 550
Rejestracja: 02 lis 2006 08:14
Lokalizacja: Wrocław

Postautor: ciułacz » 24 lut 2010 14:45

BPH FIZ SEKTORA NIERUCHOMOŚCI - Informacja o błędnej wycenie wartości aktywów netto funduszu przypadającej na certyfikat inwestycyjny

Wartość błędnie wycenionych aktywów 117,94
Wartość prawidłowo wycenionych 119,10
Przyczyną powstania błędu był brak ujęcia należnej dywidendy od akcji spółek celowych funduszu.Spółki celowe funduszu REF Sp. z o.o. 15 S.K.A. i REF Sp. z o.o. 6 S.K.A. podjęły decyzję o przeznaczeniu części wypracowanego zysku na wypłatę dywidendy. W księgach spółek zostały zawiązane rezerwy na ten cel, które nie znalazły odzwierciedlenia w księgach funduszu. Wycena spółek celowych na dzień 31 grudnia została pomniejszona o zawiązane rezerwy.

Posiadaczą certyfikatów też powinni wypłacić dywidendę.
Kto jest za?

magda606
Sierżant
Posty: 62
Rejestracja: 30 cze 2005 14:15

Postautor: magda606 » 03 mar 2010 15:01

Nie wiem czy zauważyliscie wypowiedź przedstawiciela GTC po wynikach. Ma chyba zastosowanie do naszych certyfikatów...

27-02-2010, GTC: rynek odbił się od dna
677 mln zł przychodów i 525 mln zł straty netto miał w ubiegłym roku deweloper Eli Alroy, przewodniczący rady nadzorczej GTC, przekonuje, że popyt na biura i centra handlowe w Polsce zwiększa się. Gigantyczna strata ma charakter czysto księgowy i wynika z aktualizacji wyceny nieruchomości posiadanych przez GTC. Straty z tego tytułu wyniosły 709 mln zł. Czym były spowodowane? Ze względu na pogorszenie się sytuacji na rynku nieruchomości komercyjnych w 2009 wzrosły rynkowe stopy kapitalizacji (tzw. yields, stosunek rocznych dochodów z najmu do wartości rynkowej nieruchomości), a oczekiwane przychody z najmu spadły. Wskaźniki te, badane w oparciu o sytuację na całym rynku, służą do wyceny wartości nieruchomości.

GTC może sprzedać aktywa Eli Alroy przekonuje, że sytuacja na rynku powierzchni biurowych i handlowych poprawia się, co powinno co najmniej zatrzymać spadek wartości nieruchomości. Jest na tyle dobrze, że GTC rozważa sprzedaż niektórych nieruchomości.
W ciągu ostatnich dwóch lat nie zdecydowaliśmy się sprzedaż żadnego z naszych budynków komercyjnych, ponieważ warunki rynkowe temu nie sprzyjały. Dziś jest lepiej i chcemy z tego skorzystać. spółka spodziewa się otrzymać oferty znacznie przewyższające zapisane w księgach kryzysowe wyceny nieruchomości. Wskazuje, że aktywa, których sprzedaż jest dopuszczana, zlokalizowane są głównie nad Wisłą. Polski rynek wygląda na tle regionu zdecydowanie najlepiej. Mamy wiele zapytań od inwestorów – zdradza Alroy.

Przychody z wynajmu rosną Operacyjnie deweloper ma za sobą udany rok. GTC zaksięgowało w zeszłym roku 677 mln przychodów, o 68% więcej niż przed rokiem. Przychody wyrażone w euro wzrosły o 36%. Przychody z wynajmu powierzchni biurowych z 253 mln zł do 416 mln zł. Można oczekiwać, że w 2010 będą znacznie wyższe. Spółka kończy budowę kilkunastu inwestycji handlowych i biurowych, których łączna powierzchnia przypadająca na GTC to około 260 tys. mkw. Spora część z kończonych inwestycji ma zostać oddana do użytku w 2010. Dziś GTC jest właścicielem gotowych obiektów o powierzchni 360 tys. mkw. Ponadto największe ukończone w ubiegłym roku inwestycje GTC – Galeria Jurajska w Częstochowie i biurowiec City Gate w Bukareszcie – zostały oddane do użytku w drugiej połowie roku. Tegoroczne wpływy z ich wynajmu będą wyższe. W 2009 GTC zaksięgowało również 260 mln zł ze sprzedaży mieszkań i domów (wzrost o z 149 mln zł). spółka nie zamierza zwiększać aktywności w tym sektorze i ograniczy się do dokończenia już realizowanych inwestycji.

fcmu
Młodszy chorąży
Posty: 412
Rejestracja: 07 lut 2007 11:17

Postautor: fcmu » 02 kwie 2010 10:56

Jest wycena
111.01 -6.79 :roll:
Chyba będzie okazja do zakupów poniżej 70 pln
"nie ufaj tym, ktorzy na forach internetowych udaja ludzi sukcesu, bo to najczesciej bezrobotni psychole, dewianci, pedofile i kury
domowe!"
http://www.youtube.com/watch?v=7QrZp6cQHJ8

Skalar
Starszy chorąży
Posty: 1032
Rejestracja: 27 sty 2006 00:17
Lokalizacja: TSN

Postautor: Skalar » 01 lip 2010 22:35

Data wyceny: 2010-06-30
Wartość aktywów netto: 395 869 122,98
Wartość aktywów netto funduszu przypadająca na certyfikat inwestycyjny: 116,14
Pozycja danych: poprzednia
Data wyceny: 2010-03-31
Wartość aktywów netto: 378 400 298,95
Wartość aktywów netto funduszu przypadająca na certyfikat inwestycyjny: 111,01
Rozum przychodzi z wiekiem. Najczęściej jest to wieko trumny.

ciułacz
Młodszy chorąży
Posty: 550
Rejestracja: 02 lis 2006 08:14
Lokalizacja: Wrocław

Postautor: ciułacz » 19 wrz 2010 15:15

Złoty się umacnia, wyceny nieruchomości nie drożeją, trudno będzie o lepszą wycenę funduszu niż ta z półrocza. Podejrzewam, że będzie niższa niż w ubiegłym kwartale. Fundusz wg. mnie powinien zmniejszać procent zadłużenia (obecnie 63%) może te działania pozwoliłyby na aprecjację kursu.
Trzeba też cały czas pamiętać że wycena certyfikatu to ponad 116zł, więc oddawanie po 70zł to robienie prezentów bardziej wytrwałym i instytucjonalnym udziałowcom bo to oni trzymają kurs na poziomie 70zł.

RPP

Postautor: RPP » 21 wrz 2010 11:08

Złoty się umacnia, wyceny nieruchomości nie drożeją, trudno będzie o lepszą wycenę funduszu niż ta z półrocza. Podejrzewam, że będzie niższa niż w ubiegłym kwartale. Fundusz wg. mnie powinien zmniejszać procent zadłużenia (obecnie 63%) może te działania pozwoliłyby na aprecjację kursu.
Trzeba też cały czas pamiętać że wycena certyfikatu to ponad 116zł, więc oddawanie po 70zł to robienie prezentów bardziej wytrwałym i instytucjonalnym udziałowcom bo to oni trzymają kurs na poziomie 70zł.

ale do wygaśnięcia jeszcze daleka droga...

eddie
Młodszy chorąży sztabowy
Posty: 2148
Rejestracja: 19 mar 2007 20:41
Lokalizacja: Dolny Śląsk

Postautor: eddie » 01 paź 2010 19:23

Złoty się umacnia, wyceny nieruchomości nie drożeją, trudno będzie o lepszą wycenę funduszu niż ta z półrocza. Podejrzewam, że będzie niższa niż w ubiegłym kwartale. Fundusz wg. mnie powinien zmniejszać procent zadłużenia (obecnie 63%) może te działania pozwoliłyby na aprecjację kursu.
Trzeba też cały czas pamiętać że wycena certyfikatu to ponad 116zł, więc oddawanie po 70zł to robienie prezentów bardziej wytrwałym i instytucjonalnym udziałowcom bo to oni trzymają kurs na poziomie 70zł.
A jednak wycena na koniec 3 kwartału jest sporo wyższa niż z półrocza. Certyfikat BPH FIZ SN wyceniony został na dzień 30 września 2010 roku na 121,49 zł, wartość obecna jest więc wyższa od poprzedniej o 4,61%.

ciułacz
Młodszy chorąży
Posty: 550
Rejestracja: 02 lis 2006 08:14
Lokalizacja: Wrocław

Postautor: ciułacz » 03 paź 2010 10:01

Można się tylko cieszyć i żądać więcej. A swoją drogą ciekawe, co się takiego stało, że urosło.

ciułacz
Młodszy chorąży
Posty: 550
Rejestracja: 02 lis 2006 08:14
Lokalizacja: Wrocław

Postautor: ciułacz » 07 paź 2010 16:07

Komentarz zarządzającego do wyceny z dn. 30.09.2010

Zgodnie z wyceną przeprowadzoną na dzień 30 września 2010 roku wartość certyfikatu funduszu BPH FIZ Sektora Nieruchomości została określona na kwotę 121,49 PLN, co w odniesieniu do wyceny z poprzedniego kwartału stanowi wzrost o 4,61%. Do wzrostu wartości certyfikatów w głównej mierze przyczynił się spadek stóp procentowych inwestycji wolnych od ryzyka uwzględnianych przy wycenie przyszłych przychodów czynszowych generowanych przez nieruchomości Funduszu.



Wartość portfela nieruchomości Funduszu została określona przez wyceniającego na łączną kwotę 259 mln euro. W stosunku do analogicznej wyceny nieruchomości przeprowadzonej na dzień 30 czerwca 2010 roku łączna wartość nieruchomości wyrażona w euro wzrosła o prawie 3% w ujęciu kwartalnym. Łączne przychody z tytułu najmu powierzchni użytkowej nie uległy zmianie w stosunku do poprzedniego kwartału.

Poza tym zmalała wartość zadłużenia z 63 do 61%.

ciułacz
Młodszy chorąży
Posty: 550
Rejestracja: 02 lis 2006 08:14
Lokalizacja: Wrocław

Postautor: ciułacz » 03 sty 2011 23:25

Prawdziwa klęska 113,78 (-6,35%)

eddie
Młodszy chorąży sztabowy
Posty: 2148
Rejestracja: 19 mar 2007 20:41
Lokalizacja: Dolny Śląsk

Postautor: eddie » 04 sty 2011 09:50

Prawdziwa klęska 113,78 (-6,35%)
Przeskocz lepiej na Arkę FIZ Europy Środkowo-Wschodniej 2017. Dyskonto od wyceny większe, perspektywy i potencjał co do wzrostu wartości certyfikatów wg mnie również lepsze.

eddie
Młodszy chorąży sztabowy
Posty: 2148
Rejestracja: 19 mar 2007 20:41
Lokalizacja: Dolny Śląsk

Postautor: eddie » 05 mar 2011 13:50


eddie
Młodszy chorąży sztabowy
Posty: 2148
Rejestracja: 19 mar 2007 20:41
Lokalizacja: Dolny Śląsk

Postautor: eddie » 07 mar 2011 10:50



Wróć do „Fundusze”

Kto jest online

Użytkownicy przeglądający to forum: Obecnie na forum nie ma żadnego zarejestrowanego użytkownika i 0 gości